一线城市房价下跌的迹象出现了!这是粉碎泡沫最后一根稻草

来源:苏宁财富信息作者:苏宁金融学院宏观经济研究中心主任黄智龙,近几个月来,一线城市的房地产市场持续受益空:除了限购、限贷、限售和目标利率上调等监管措施外,一线城市租金下降加剧了房地产市场的长期盈利空预期。

作为衡量房地产长期投资价值的关键指标,租金收益率的持续下降趋势可能成为一线城市粉碎房价泡沫的最后一根稻草。

房价上涨和租金下降背后的逻辑是什么?一般来说,房价上涨会推高租金,这是房地产市场的普遍规律。过去十年一线城市的房价和租金趋势基本符合这一趋势(见下图)。

然而,在过去的六个月里,一线城市的租金已经停止上涨,而房价和租金却在向相反的方向移动。这种现象看似矛盾,但实际上有其合理性。这一现象背后的逻辑链条可能是:高房价粉碎了许多中低收入家庭或高质量毕业生定居的愿望。大多数中低收入家庭和年轻人“先租房子,然后买过渡房,最后买改良房”。梯队消费升级链被打破,一线城市净人口流入趋势减缓或结束。

此外,一线城市的高房价让大学毕业生和年轻人做出了新的选择。年轻人返回二线和三线城市的趋势越来越明显。因此,一线城市对租赁住房的需求必然会减少。

高房价粉碎了许多中低收入家庭或高质量毕业生和平生活的愿望。大多数中低收入家庭和年轻人“先租房子,然后买过渡房,最后买改良房”。梯队消费升级链被打破,一线城市净人口流入趋势减缓或终止。

此外,一线城市的高房价让大学毕业生和年轻人做出了新的选择。年轻人返回二线和三线城市的趋势越来越明显。因此,一线城市对租赁住房的需求必然会减少。

一线城市居民净流入的减缓或终止趋势也可以用一线城市与二线和三线城市之间不断扩大的房价差距来解释。

2010年6月至2016年11月,一线城市和二线城市的房价比从2.4倍上升至3.5倍,一线城市和三线城市的房价比从3.3倍上升至5.5倍(见下图)。

同期,一线城市房价收入比长期保持在20倍以上,三线城市房价收入比从11.4倍下降到7.5倍左右,二线城市房价收入比下降到10倍左右。

因此,与一线城市相比,二线和三线城市的房价收入比进入了一个相对合理的区间,促进了居民人口的回归。

由于一线城市租金回报率低,很难维持高房价。上述描述仅描述了高房价、租金下降和人口回流的现象。这些现象背后是一线城市房地产市场租金回报的长期大幅下降。

今年年初以来,一线城市前所未有的管制措施都是为了贯彻“房屋是为了居住,不是为了投机”的中心精神。从长远来看,租金收益率是衡量中央政府是否有意征地的重要评价指标。

以下三个方面将用于评估一线城市的租金回报率有多低。

从无风险政府债券的租金回报率和收益水平比较来看,今年3月北京、上海和深圳的租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%,均创历史新低。

这一租金回报率水平明显低于10年期长期国债。2010年前,一线城市的租金收益率与国债基本持平(见下图)。

从一线城市住房和股票投资价值的比较来看,如果将一线城市住房作为长期股票,今年3月上海、北京和深圳的住房市盈率分别为64.1、69.93和65.36。换句话说,如果一线城市的住房要通过租赁收回购买成本,就必须租赁近70年,这与目前的住宅用地使用权期限完全相同。

显然,这一估值水平不仅明显高于a股目前的平均市盈率(16.8倍),也高于擅长讲故事、有故事可讲的创业板平均市盈率(见下图)。

相反,一线城市房价上涨的故事,如人口流入、货币供应过剩和土地供应,已经流传了十多年。国内外的经济环境也发生了逆转。不管这个故事能否继续,至少从租金回报率的角度来看,转折点似乎正在到来。

从国际比较来看,中国一线城市的租金回报率明显低于世界主要城市。

这里引用了全球最重要的房地产信息和情报提供商Corelogic发布的2017年全球房地产指南(GlobalPropertyGuide)的数据:在全球主要城市中,新加坡的租金回报率最低,为2.59%,香港的回报率最低,为2.69%。这两大亚洲金融中心以商品价格高而闻名,大多数居民都住在政府提供的公共租赁房里。

伦敦的租金回报率仅为3.31%,主要是因为伦敦房价在2008年短暂下跌后一直保持上升趋势。

纽约、洛杉矶和旧金山(硅谷)的租金回报率分别为4.69%、4.73%和5.69%,相对合理,但仍略低于全国平均水平。

从历史数据看,美国全国住房平均租金回报率长期稳定在6%-7%之间,2005年房地产泡沫高峰期曾下探至4%,次贷危机之后重新上升到6%左右。根据历史数据,美国住房平均租金长期稳定在6%-7%。房地产泡沫在2005年达到4%的峰值,并在次贷危机后再次上升到6%左右。

在世界主要城市中,日本大阪的租金回报率最高,为6.6%,而东京的租金回报率为4.4%。东京的房价比租金有一定的溢价。

在世界主要城市中,新加坡的租金回报率最低,为2.59%,香港为2.69%。这两大亚洲金融中心以其高昂的商品房价格和大多数居民居住在政府提供的公共租赁住房而闻名。

伦敦的租金回报率仅为3.31%,主要是因为伦敦房价在2008年短暂下跌后一直保持上升趋势。

纽约、洛杉矶和旧金山(硅谷)的租金回报率分别为4.69%、4.73%和5.69%,相对合理,但仍略低于全国平均水平。

根据历史数据,美国住房平均租金长期稳定在6%-7%。房地产泡沫在2005年达到4%的峰值,并在次贷危机后再次上升到6%左右。

在世界主要城市中,日本大阪的租金回报率最高,为6.6%,而东京的租金回报率为4.4%。东京的房价比租金有一定的溢价。

与上述城市形成鲜明对比的是,中国北方四大城市上海、广州和深圳的租金回报率均低于2%,而二线城市成都的租金回报率为2.24%(见下图),明显低于全球平均水平。

综上所述,一线城市目前正遭受一系列负面影响,如供不应求,需求有限,如限购、限贷、限销和土地供应增加,房价上涨步伐继续放缓。

更重要的是,由于过高的房价和人口救助政策,一线城市人口净流入减缓或终止的趋势,导致一线城市房价偏高和租金下降。

在这种背景和趋势下,作为衡量房地产长期投资价值的关键指标,租金收益率持续下降,或将成为一线城市粉碎房价泡沫的最后一根稻草。

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